Kurzbeschreibung
Das Beteiligungsangebot Hesse Newman Classic Value 5 (Hesse Newman Real Estate Nr. 5 GmbH & Co. KG) investiert in eine exklusive Wohnanlage für Senioren in Meersburg am Bodensee, die bis zum 31. August 2042 an die Augustinum gemeinnützige GmbH vermietet ist. Die Anleger beteiligen sich mittelbar als Treugeber über die TGH Treuhandgesellschaft Hamburg mbH an dem Kommanditkapital der Hesse Newman Real Estate Nr. 5 GmbH & Co. KG. Die Emittentin hat die notwendigen Grundstücke für die Errichtung bereits erworben und einen Generalübernehmervertrag über die schlüsselfertige Errichtung der Immobilie abgeschlossen. Die gesamte Grundstücksgröße beträgt 35.276 Quadratmeter. Mit den Bauarbeiten wurde im Mai 2011 begonnen. Die Baufertigstellung soll planmäßig im Dezember 2012 erfolgen.
Die Prognose unterstellt eine Laufzeit Bis zum 31. Dezember 2030, orzeitige Kündigungsmöglichkeiten sind nicht vorgesehen.
Marktsituation
In Deutschland wird der Bedarf an altersgerechtem Wohnen stetig steigen. Schon heute sind rund 20 Prozent der Bundesbürger 65 Jahre und älter. Für 2050 prognostiziert das Statistische Bundesamt eine steigende Zahl der über 80-Jährigen von derzeit 4 Mio. auf knapp 10 Mio. Im Jahr 2060 geht man schon von doppelt so viel 70-Jährigen wie Neugeborenen aus. In Zukunft wird es also voraussichtlich immer mehr Menschen geben, die auf Dienstleister wie die Augustinum Gruppe zurückgreifen werden. Auch die Nachfrage nach exklusiven Wohnangeboten für Senioren steigt. Junge bzw. jung gebliebene Senioren verfügen über die größten Vermögen und stellen entsprechend hohe Ansprüche an einen angenehmen Lebensabend. Und dieser Trend verstärkt sich: Zwischen 2002 und 2007 stieg das Durchschnittsvermögen der über 75-Jährigen um mehr als 20 Prozent.
Investitionsvorhaben
Immobilien:
Das Gebäude wird aus vier Baukörpern bestehen, die durch ein Verbindungsgebäude zusammengeführt werden. Die Bruttogeschossfläche beträgt planmäßig insgesamt 42.835 Quadratmeter. Nahezu alle Wohnungen werden den Bewohnern Seeblick bieten. In dem Verbindungsgebäude befinden sich auf Erdgeschoss- und Untergeschossebene ein eigenes Restaurant, ein Theater- und Veranstaltungssaal, Clubräume, ein Schwimmbad sowie ein Wellness- und Fitnessbereich. Auch ein Lebensmittelladen für den täglichen Bedarf, ein Friseur und eine Bankfiliale sind hier vorgesehen.
Geplant sind 266 Apartments auf insgesamt mind. 20.190 Quadratmetern, überwiegend mit 2- und 3-Zimmer-Apartments in unterschiedlichen Größen. Die Wohnflächen variieren zwischen rund 40 und 140 Quadratmetern. Eine hochwertige Ausstattung sowie moderne, seniorengerechte Bäder und Einbauküchen sind in jeder Wohnung vorgesehen.
Die Bauausführung erfolgt unter Beachtung der aktuellen EnEV 2009, das bedeutet u. a. reduzierter Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Lüftung, Kühlung und Warmwasser sowie um 15 Prozent verbesserter Wärmeschutz der Fassaden gegenüber der alten EnEV 2007. Je nach Ausrichtung der Fenster werden diese mit Wärmeschutzverglasungen, teilweise mit Sonnenschutzverglasungen ausgerüstet.
Die Investitionskosten betragen voraussichtlich rund EUR 71 Mio.. Die Investitionskosten beinhalten die Grundstücks- und Herstellungskosten, die Erwerbsnebenkosten (ohne Beratervergütung) sowie vertraglich fixierte Zwischenfinanzierungskosten in Höhe von EUR 1,953 Mio.
Vermietung:
Die Gesellschaft hat einen Mietvertrag abgeschlossen. Ab dem 1. September 2012 ist das Objekt für 30 Jahre an die Augustinum gemeinnützige GmbH, ein Mitglied des Diakonischen Werkes der evangelischen Kirche, vermietet. Auf Basis der Investitionskosten beträgt die anfängliche Jahresnettomiete EUR 3.851.750 (5,425% der Investitionskosten). Sollten die Investitionskosten höher (maximal bis zu EUR 71,75 Mio.) oder niedriger ausfallen, wird die anfängliche Miete prozentual angepasst. Falls die Investitionskosten die im Mietvertrag festgelegte maximale Summe von EUR 71,75 Mio. übersteigen, hat sich Augustinum in einem Garantievertrag verpflichtet, für die übersteigenden Beträge einzustehen.
Der Mietvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel, die jedes Jahr eine hälftige Anpassung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes ermöglicht. Die Miete wird erstmals zum 1. Januar 2014 angepasst, der Berechnungszeitraum beginnt ab dem 1. September 2012.
Die Mieterin betreibt das Augustinum am Bodensee selbst und auf eigene Kosten und trägt somit die Betriebskosten der Wohnanlage. Die Eigentümerin trägt lediglich die Kosten der kaufmännischen Hausverwaltung. Darüber hinaus übernimmt die Mieterin auf eigene Kosten die Ausführung aller erforderlichen Instandhaltungen und Instandsetzungen im Inneren und am Äußeren des Objektes, die Schönheitsreparaturen in allen Mieträumen und die Instandhaltung und laufende Pflege der Außenanlagen wie überhaupt alle Arbeiten und Maßnahmen, die zur Substanzerhaltung der Fondsimmobilie erforderlich sind.
Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf:
EInzahlung:
100% der Pflichteinlage zuzüglich 5% Agio nach Annahme des Beitritts und Aufforderung durch die Treuhänderin am letzten Bankarbeitstag des Beitrittsmonats.
Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 20.000 zzgl. 5% Agio, höhere Beteiligungen sollen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.
Auszahlung:
Die prognostizierten Auszahlungen sollen jährlich im Januar, erstmals 2012, vorgenommen werden und betragen 5,0% p.a. von 2012 bis 2026 und 5,50% p.a. von 2027 bis 2029. Im Jahr 2030 beträgt die Auszahlung prognosegemäß 6,0%.
Veräußerung
Die Verkaufsprognose unterstellt beispielhaft eine Veräußerung der Immobilie zum 31. Dezember 2030 zu einem Verkaufsfaktor von 17,93. Die erwartete Ausschüttung durch die Veräußerung an den Anleger beträgt 111,5%, der erwartete Gesamtmittelrückfluss rund 209% vor Steuern.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption:
Die Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Das steuerliche Ergebnis wird den Anlegern entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrages zugewiesen und ist in der persönlichen Einkommensteuerveranlagung zu berücksichtigen. Soweit die Emittentin Zinseinkünfte erzielen sollte, sind diese von den Anlegern anteilig zu versteuern.
Finanzierung:
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 84,882 Mio. und soll mit Kommanditkapital in Höhe von EUR 44,65 Mio (zzgl. EUR 2,232 Mio Agio) sowie EUR 38 Mio. Fremdkapital gedeckt werden.
Der Gesamtdarlehensbetrag teilt sich in zwei Tranchen wobei Tranche 1 mit EUR 27,5 Mio. geplant zum 15. Dezember 2011 valutieren soll. Tranche 2 soll mit EUR 10,5 Mio. geplant zum 30. Dezember 2012 valutieren. Die Auszahlung erfolgt jeweils zu 95%. Der nominal Zinssatz beträgt ab dem 15. Dezember 2011 3,74% p.a., bei einer Zinsbindung bis zum 30. Dezember 2020. Eine Tilgung zu 0,7% p.a. erfolgt ab dem 01.01.2013. Somit ergibt sich eine Restschuld am 30.12.2020 von EUR 35.894.135.
Bemerkung zur Ergebnisprognose
Mit * markierte Einzahlungen sind fällig nach Annahme.
Unterstrichene Werte stellen IST-Angaben dar.
Bei schräg gedruckten Angaben handelt es sich um SOLL-Werte.
Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind nicht von uns auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden. Keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt.