Kurzbeschreibung
Der Fonds JAMESTOWN 27, L.P. ist eine US-Limited Partnership, vergleichbar mit einer deutschen Kommanditgesellschaft, mit JAMESTOWN, L.P. als General Partner und deutschsprachigen Kapitalanlegern als Limited Partner, welche Limited Partnership Anteile erwerben. Anleger können A-Anteile zeichnen. Der Fonds investiert sowohl direkt in einzelne Immobilien als auch indirekt über Objektgesellschaften, die wirtschaftliche Eigentümer der Immobilien sind.
JAMESTOWN handelt danach, geschlossene US-Vermietungsfonds in der Regel in einem Zeitraum von sieben bis zwölf Jahren wieder durch Verkauf der Immobilien aufzulösen. Hierbei ist Ziel von JAMESTOWN 27, jedem Anleger vor Steuern mindestens 110% seiner Kapitaleinlagen aus Verkaufserlösen zurückzuzahlen. Tatsächlich kann sich ein kürzerer oder längerer Zeitraum und ein anderer Verkaufsrückfluss ergeben.
Marktsituation
Das richtige Timing bei US-Immobilieninvestitionen ist von wesentlicher Bedeutung, denn die Marktzyklen sind ausgeprägt. Für Anleger gilt: schwache Marktphasen zum Einstieg nutzen, um in darauf folgenden Markthochs lukrativ wieder zu verkaufen. Aktuelle Marktinformationen weisen darauf hin, dass an ausgewählten Standorten die Flächennachfrage zu steigen beginnt. In der Folge ist zu erwarten, dass die Vermietungsquoten und Mietpreise die zyklischen Tiefstände verlassen. Diese Situation eignet sich für den Einstieg in den US-Immobilienmarkt.
Investitionsvorhaben
Herausragende Merkmale:
- Erstes Investitionsobjekt angekauft, weitere Investitionsobjekte stehen noch nicht fest
- Auswahl, Bewirtschaftung und Verkauf der Immobilien durch JAMESTOWN
- Risikostreuung durch mehrere Investitionsobjekte an verschiedenen Standorten vorgesehen
- 6% p.a. Ausschüttung aus Vermietung ab 2012 beabsichtigt
- 110% Eigenkapitalrückfluss aus Verkauf nach 7 bis 12 Jahren angestrebt
- Günstige Besteuerung der Erträge in den USA
- Rückgaberecht für die Anleger bei persönlichen Notfällen
Immobilien:
Das Alameda Towne Centre ist ein städtisches Einkaufszentrum auf einer Grundstücksfläche von über 188.000 qm, gelegen auf der Insel Alameda in der San Francisco Bay, Kalifornien. Das Center besteht bereits seit 1958 und wurde in den letzten Jahren vom Voreigentümer nach dessen Angaben für rund EUR 90 Mio. erweitert, renoviert und modernisiert. Die vermietbare Fläche von 55.310 qm ist an 73 unterschiedliche Nutzer vermietet, der Vermietungsstand beträgt Ende Januar 2011 rund 89%. Den Besuchern des Centers stehen insgesamt fast 2.500 Parkplätze zur Verfügung. Der Fonds hat am 05.01.2011 das Objekt Alameda Towne Centre mittelbar über eine Objektgesellschaft erworben. Der Kaufpreis betrug USD 181 Mio. zuzüglich Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuern von USD 2,3 Mio. Zur Plausibilisierung des Kaufpreises die Komplementärin zwei MAI-Schätzgutachten für das Investitionsobjekt bei CB Richard Ellis (CBRE) und Cushman & Wakefield (C&W) in Auftrag geben. Der Gutachter von CB Richard Ellis ermittelt einen Verkehrswert zum 19.01.2011 in Höhe von USD 181 Mio. Das Gutachten von Cushman & Wakefield stellt zum 04.02.2011 einen Verkehrswert in Höhe von USD 181 Mio. fest. Damit haben beide unabhängige Schätzgutachter die Angemessenheit des Kaufpreises bestätigt.
Der Fonds erwirbt am 31.10.2011 von zwei verschiedenen Verkäufern das Einzelhandelsportfolio Newbury Street zum Kaufpreis von insgesamt USD 226,5 Mio. (Portfolio 1 mit 23 Objekten: USD 182,5 Mio.; Portfolio 2 mit 5 Objekten: USD 44,0 Mio.). Die Realisierung des zweiten Anlageobjekts, der Beteiligung an der JAMESTOWN Newbury Line, L.P., ist abgeschlossen. Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein Portfolio von 28 Gebäuden, die unter 21 Adressbezeichnungen zusammengefasst sind. Die vermietbare Fläche beträgt 20.360 qm, hiervon 11.106 qm für Einzelhandel, 5.348 qm für Büro- und Praxisnutzung, sowie 50 Mietwohnungen mit insgesamt 3.908 qm. 73 eigene Parkplätze stehen den Mietern zur Verfügung. Die Gebäude befinden sich in verschiedenen Straßenblocks der Newbury Street, drei in den angrenzenden Nebenstraßen. Die Objekte verfügen in der Regel über drei bis fünf Geschosse (inklusive Untergeschoss). Üblicherweise sind das Unter- und Erdgeschoss für Einzelhandelsnutzung, die darüber liegenden Geschosse für Dienstleister, Büronutzer und Mietwohnungen vorgesehen.
Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf:
Einzahlung:
Die Mindestbeteiligung beträgt USD 30.000 (plus 5% Agio). Für Anleger, die aufgrund weiterer US-Beteiligungen schon über eine US-Steuernummer verfügen, beträgt die Mindestbeteiligung USD 20.000 (plus 5% Agio). Höhere Eigenkapitalbeträge müssen durch 1.000 teilbar sein. Alle prozentualen Angaben im Hinblick auf die Eigenkapitalbeträge beziehen sich auf diese ohne die 5% Agio.
Die Einzahlung kann nach Wahl des Anlegers nach Beitrittsannahme entweder in voller Höhe erfolgen oder zu 30% plus das gesamte Agio nach Beitrittsannahme und die restlichen 70% bis spätestens zum 30.06.2012.
Auszahlungen:
Für das Jahr 2011, in dem die Anleger dem Fonds zu unterschiedlichen Zeitpunkten beitreten, ist eine Ausschüttung für jeden Anleger in Höhe von 1,5% p.a. auf die eingezahlten Kapitaleinlagen vom Zeitpunkt der Einzahlung bis zum 31.12.2011 vorgesehen. Ziel für 2012 und die Folgejahre ist, an die Anleger aus den Liquiditätsüberschüssen der Fondsgesellschaft Ausschüttungen von 6% p.a. vor Steuern zu leisten, die jeweils am 15. Juni des Folgejahres ausgezahlt werden.
Die Strategie des Fonds ist darauf ausgerichtet nach Verkauf der Immobilien einen Nettoerlös an die Anleger von mindestens 110% vor Steuern, bezogen auf das investierte Eigenkapital, zurückzuzahlen.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption:
Die Besteuerung der Einkünfte beruht auf dem zwischen den USA und Deutschland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen. Der Fonds erzielt in den USA steuerliche Einkünfte aus der Vermietung der Immobilien und deren Verkauf. Der Anleger profitiert von den niedrigen US-Steuersätzen sowie hinsichtlich der Mieteinkünfte auf Bundesebene von dem dort geltenden Freibetrag von derzeit EUR 3.700 pro Jahr (2011, ansteigend mit der Inflationsrate). Bei Verkauf fällt in den USA in der Regel eine Verkaufsgewinnsteuer an. Die vorgenannten Einkünfte sind in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, es gilt jedoch der sogenannte Progressionsvorbehalt. Die jährliche Abgabe einer persönlichen US-Steuererklärung ist obligatorisch und wird von JAMESTOWN in der Regel für EUR 150 p.a. angeboten.
Finanzierung:
Es ist vorgesehen, bei Anlegern A-Anteile mit einem Emissionsvolumen in Höhe von USD 250 Mio. zuzüglich 5% Agio bis zum 31.12.2011 zu platzieren. Diese Plangröße kann angepasst werden, das durch A-Anteile finanzierte Eigenkapital des Fonds wird jedoch USD 91,022 Mio. nicht unterschreiten und bei maximal USD 500 Mio. liegen. Die exakte Höhe wird erst mit Schließung der Emission festgelegt.
Der Fonds wird für den Ankauf von Immobilien Fremdkapital aufnehmen. Die vom Fonds aufgenommenen Fremdmittel und der auf den Fonds entfallende Fremdmittelanteil beim indirekten Erwerb über Objektgesellschaften dürfen maximal 60% der für alle Immobilien des Fonds gezahlten Kaufpreise betragen. Der Fremdfinanzierungsanteil jedes einzelnen Objektes kann somit geringer oder höher sein.
Bemerkung zur Ergebnisprognose
Mit * markierte Einzahlungen sind fällig nach Annahme.
Unterstrichene Werte stellen IST-Angaben dar.
Bei schräg gedruckten Angaben handelt es sich um SOLL-Werte.
Der Erwerb des „Einzelhandelsportfolios Newbury
Street“ erfolgte indirekt durch die auf Seite 9 des Nachtrags
Nr. 1 dargestellte Beteiligung an der JAMESTOWN
Newbury Line, L.P. Der Ankauf des Einzelhandelsportfolios
Newbury Street indirekt über die Beteiligung an der
JAMESTOWN Newbury Line, L.P. entspricht der Anlagestrategie
der Fondsgesellschaft, in vermietete USGewerbeimmobilien
zu investieren und liegt im Rahmen
der auf den Prospektseiten 18 und 19 dargestellten Investitionskriterien.
Die Realisierung des zweiten Anlageobjekts,
der Beteiligung an der JAMESTOWN Newbury
Line, L.P., ist abgeschlossen. Auch sind die darüber
mittelbar gehaltenen Immobilien vollständig fertiggestellt.
Zur Realisierung der Anlageziele in Bezug auf das zweite
Anlageobjekt, der Beteiligung an der JAMESTOWN
Newbury Line, L.P., sind die gegenwärtigen und prognostizierten
Nettoeinnahmen ausreichend. Die Nettoeinnahmen
werden nicht für sonstige Zwecke genutzt.
Dokumente
Jamestown-Jamestown27-Vorabinfo (403,50 KB)
Jamestown-Jamestown27-Fakten (402,51 KB)
Jamestown-Jamestown27-AbwicklungshinweiseNachtrag02 (41,06 KB)
Jamestown-Jamestown27-Prospekt (4,05 MB)
Jamestown-Jamestown27-Nachtrag01 (1,03 MB)
Jamestown-Jamestown27-Nachtrag02 (1,72 MB)
Jamestown-Jamestown27-Nachtrag02-Empfangsbestätigung (9,46 KB)
Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind nicht von uns auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden. Keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt.